TSMC進出後の菊陽町・合志市・大津町の住宅事情｜地価と賃貸の今

TSMCの子会社JASMの工場は菊陽町に建設され、隣接する合志市や大津町を含むセミコンテクノパーク周辺には関連企業の立地も進みました。働く人の増加を見込んで、工場周辺ではアパートやマンションの建設が増え、土地の価格も県内で突出した伸びを示してきました。

一方で、第2工場の計画は着工時期が当初の想定から後ろ倒しになりました。熊本朝日放送（KAB）の2025年12月の報道によると、第2工場は当初2024年後半の着工とされていたものが段階的に見直され、2025年10月に着工が正式に発表された経緯があります。こうした動きは、住宅の需要にも影響を与えています。

国土交通省の地価公示について、熊本県がまとめた令和8年（2026年）分の資料では、TSMC進出の影響で近年大きく上昇してきた大津町・菊陽町・合志市について、2026年は上昇幅が縮小したとまとめられています。3市町の対前年平均変動率は次のとおりです。

住宅地の伸び率はおおむね半分程度に落ち着いたものの、県平均と比べるとなお高い水準です。また大津町の工業地は26.0%の上昇で、市区町村別の工業地の平均変動率として全国1位になったと同資料は伝えています。住宅地よりも工業・商業用途の需要が強い状況が続いていることがわかります。

都道府県が毎年7月1日時点で調べる基準地価（地価調査）についても、熊本日日新聞は2026年9月、同じ傾向を報じています。熊本県内の林地を除く全用途の平均変動率はプラス1.3%で5年連続の上昇でしたが、上昇幅は前年から0.4ポイント縮小し、全国平均（プラス1.5%）を2016年以来10年ぶりに下回りました。

• 市町村別の全用途では、大津町が6.5%で県内最高、菊陽町4.8%、合志市4.4%と続きました。
• 菊陽町は2021年以来5年ぶりに上昇率が1桁となり、大津町も2022年以来の1桁です。
• 菊陽町の商業地は6.6%の上昇で、伸びは前年より10.8ポイント縮小しました。
• 工業地では大津町が22.9%、合志市が20.8%と、全国でも上位の上昇が続いています。

対照的なのが熊本市中央区です。同じ報道によると、2026年の基準地価で中央区は全用途5.8%の上昇となり、住宅地では5.7%と、2015年以来となる県内トップの上昇率でした。2026年の公示地価でも中央区の全用途は6.0%の上昇（前年5.2%）と伸びを広げており、県内の地価をけん引する役割は、TSMC周辺から熊本市中心部へ移りつつあるようにも見えます。郊外の菊陽町周辺と熊本市内のどちらに住むかを考える際は、こうした価格動向の違いも判断材料になるでしょう。

同記事は、TSMC周辺の伸びが鈍った背景として、賃貸住宅の建設が相次いだことで供給過多となり空室が目立つことや、周辺の戸建て住宅の販売も伸び悩んでいることを挙げています。

熊本日日新聞が2026年1月に掲載した地元不動産会社トップへのインタビューでは、TSMCの進出表明以降に菊陽町周辺で賃貸住宅の建設が増え、現在は供給過多の状態にあり、新規の着工は落ち着きつつあるとの見方が示されています。

KABの2025年12月の報道では、大津町で2025年7月に完成した新築の2LDK（駐車場込み月6万8,000円）が空室のままとなっている例が紹介されました。管理会社は第2工場の工事の遅れを要因に挙げ、新築に限ると半分ほど空いている物件が多いと話しています。借りる側にとっては選択肢が増えた状況とも言えますが、投資目的で物件を検討する場合は慎重な判断が必要です。

セミコンテクノパーク周辺では、朝夕の交通渋滞が課題になってきました。熊本県は「半導体関連産業集積に伴う渋滞・交通アクセス対策」として、公共交通の利用促進キャンペーン、通勤バスの実証実験、オフピーク通勤の呼びかけ、パークアンドライド駐車場の案内などのソフト対策と、中九州横断道路や周辺道路の整備などのハード対策を進めています。

熊本日日新聞の2025年3月の報道によると、県は2024年5月〜11月にセミコンテクノパーク周辺で信号制御を最適化する検証を行い、朝夕の混雑時の通過時間が最大で37%短縮されたとする結果を公表しました。ただ、大規模な道路整備には時間がかかるため、住まい選びでは現時点の通勤事情を前提に考えるのが現実的です。

• 地価や家賃は、第2工場の稼働時期や関連企業の動向に左右される可能性があります。上昇が続く前提で資金計画を立てないようにしましょう。
• 通勤ルートは、実際に朝夕の時間帯に車やバスで走ってみて所要時間を確かめるのがおすすめです。
• 新築賃貸の空室が目立つエリアでは、家賃や入居条件の交渉余地があるかもしれません。複数の物件を比較しましょう。
• 土地を買う場合は、用途地域や周辺の開発計画、ハザードマップを町・市の窓口や公式サイトで確認しましょう。
• 購入した住宅を将来売却・賃貸に出す可能性があるなら、周辺の供給状況も含めて慎重に判断しましょう。